USŁUGI

wycena nieruchomości i przedsiębiorstw

Procedura wyceny nieruchomości

 

Rzeczoznawca ustala aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny na podstawie analizy kształtowania się poziomu cen nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu i wykorzystaniu. Określona wartość jest wartością rynkową definiowaną, jako najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Polega na założeniu, że nabywca zapłaci za nieruchomość cenę, której wysokość jest uzależniona od przewidywanego dochodu, jaki z niej uzyska. Podejście dochodowe stosowane jest do określenia wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynieść dochód. Przy zastosowaniu tego podejścia niezbędna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów lub innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Za podstawowe źródło dochodów z nieruchomości uznaje się czynsz, natomiast dodatkowe źródła dochodów to np. opłaty za miejsca parkingowe, reklamy umieszczone na nieruchomości, itp. Podejście dochodowe przy wycenie nieruchomości wykorzystuje teorię wartości pieniądza w czasie.

Określa wartość odtworzeniową  dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także, jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

 

Zawiera elementy powyższych podejść do wyceny

Procedura wyceny przedsiębiorstw

Metody majątkowe zakładają, że wartość podmiotu gospodarczego sprowadza się do wartości
zgromadzonego majątku netto (aktywa – zobowiązania). Grupa metod stosunkowo łatwych w użyciu, ale rzadko prowadząca do uzyskania „prawdziwej wartości” wycenianego podmiotu.

Metody porównawcze zakładają możliwość wyceny akcji na podstawie informacji o wartości innej akcji wycenianej przez rynek. Kluczową kwestią w przypadku stosowania tych metod jest zapewnienie porównywalności wycenianego podmiotu z podmiotem, którego wskaźniki są stosowane jako baza
wyceny. Metoda tylko pozornie prosta, bardzo podatna na manipulację.

Podejście dochodowe ( ang. Income Approach) obejmuje grupę metod, które wyznaczają wartość przedsiębiorstwa w oparciu o strumienie przyszłych dochodów ekonomicznych zdyskontowanych oczekiwaną stopą zwrotu (kosztem zaangażowanego kapitału)

Grupa metod bazujących na założeniu, że zastosowanie jedynie metod majątkowych lub dochodowych prowadzi do zafałszowania wartości wycenianego podmiotu. W związku z tym metody mieszane łączą w sobie oba te podejścia.

Przykładowe cele wyceny nieruchomości:

  • umowa  kupna-sprzedaży
  • aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste
  • amortyzacja
  • zabezpieczenia kredytu, wierzytelności
  • wysokość opłaty skarbowej (podatek od spadków i darowizn lub od czynności cywilno-prawnych)
  • przeniesienie prawa użytkowania wieczystego
  • odszkodowanie za wywłaszczenie
  • odszkodowanie za szkody
  • ustalenie poniesionych nakładów
  • ustalenie opłaty adiacenckiej
  • ustalenie opłaty planistycznej
  • ustalenie należności za wyłączenie gruntu rolnego (leśnego) z produkcji